W wielu sprawach dotyczących zawyżonego metrażu lokali mieszkalnych deweloperzy powołują się na starsze wersje normy PN-ISO 9836. Sugerują przy tym, że „w tamtym czasie przepisy pozwalały doliczać ścianki działowe do powierzchni użytkowej”. Czy jednak to prawda?
Zgodnie z interpretacjami Polskiego Komitetu Normalizacyjnego – nie. Kolejne wersje normy ISO 9836 różniły się redakcją, ale nie treścią normatywną w zakresie klasyfikacji ścian działowych.
Co to za norma i po co się ją stosuje?
Norma PN-ISO 9836 (pełna nazwa: Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych) to dokument techniczny, który przez wiele lat stanowił (i nadal stanowi) prawny punkt odniesienia przy określaniu powierzchni użytkowej lokali.
Deweloperzy, architekci, rzeczoznawcy i urzędy korzystają z niej do ujednoliconego wyliczania powierzchni – zwłaszcza w inwestycjach mieszkaniowych. Norma doczekała się kilku wersji: 1997, 2015 i 2022.
Co się zmieniało w wersjach ISO 9836?
Niewiele – przynajmniej jeśli chodzi o sedno.
Zmiany między wersjami polegały głównie na:
– ujednoliceniu terminologii,
– doprecyzowaniu pojęć (np. co to znaczy „ścianka przepierzeniowa”),
– zwiększeniu czytelności struktury dokumentu,
– aktualizacji formy zapisu zgodnie z międzynarodowymi standardami redakcyjnymi.
W zakresie powierzchni użytkowej żadna wersja normy nie dopuszczała doliczania powierzchni zajmowanej przez stałe ścianki działowe.
Ścianki działowe – stałe vs tymczasowe
Norma ISO 9836 rozróżnia dwa typy przegród:
– Stałe ścianki działowe (np. murowane lub karton-gipsowe ściany wewnętrzne) – nie wlicza się ich powierzchni do powierzchni użytkowej.
– Ścianki przepierzeniowe (np. lekkie, łatwo demontowalne przegrody systemowe) – w pewnych przypadkach mogą być uwzględnione.
W praktyce deweloperskiej stosuje się najczęściej murowane lub karton-gipsowe ścianki działowe. Choć ścianki GK uchodzą za lżejsze, są trwałym elementem wykończenia i nie kwalifikują się jako przegrody możliwe do demontażu – co jasno wyklucza je z kategorii „przepierzeń”. Do ich usunięcia niezbędne są typowe roboty budowlane, a nie demontaż pozwalający na ich usunięcie bez uszkodzenia.
A co ze zmianami w rozporządzeniu? Czy miały znaczenie?
Niektórzy deweloperzy próbują bronić się, twierdząc, że „obowiązujące wtedy rozporządzenie odwoływało się do starszej wersji normy”.
W rzeczywistości nie ma znaczenia, do której wersji normy odwoływało się rozporządzenie, jeśli wszystkie te wersje zawierały taką samą normatywną treść.
Przykładowo, aktualne Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie
Interpretacja PKN potwierdza to bezpośrednio:
„Wszystkie dotychczasowe wydania normy PN‑ISO 9836 […] są merytorycznie identyczne w zakresie ustalenia sposobu kwalifikacji powierzchni pod ścianami działowymi.”
(źródło: https://wiedza.pkn.pl/web/wiedza-normalizacyjna/polska-norma-dotyczaca-obliczania-powierzchni-i-kubatury)
Co z tego wynika dla Ciebie?
Jeśli deweloper zawyżył metraż mieszkania, doliczając metry pod ściankami działowymi – nie może usprawiedliwiać tego „starymi wersjami normy”.
– Każda wersja normy zabraniała takiego działania.
– Rozporządzenie nie legalizuje naruszenia treści normatywnej.
– Nawet jeśli w dokumentacji powołano konkretną wersję normy, jej istota była niezmienna.
Potrzebujesz analizy swojej dokumentacji?
Nasza kancelaria analizuje sprawy związane z zawyżonym metrażem lokali, w tym z błędnym zastosowaniem normy ISO 9836. Pomagamy ustalić, czy Twoje mieszkanie zostało wycenione niezgodnie z przepisami technicznymi i normatywnymi.
Skontaktuj się z nami – scianki@ccka.pl – sprawdzimy, czy masz podstawy do roszczeń.