W tym artykule – na podstawie jednego z najnowszych wyroków w sprawach „ścianek działowych” – opisujemy, jak sądy aktualnie oceniają doliczanie przez deweloperów powierzchni pod „ściankami działowymi” do powierzchni użytkowej lokalu.
Za przykład posłużył nam wyrok Sądu Rejonowego dla Warszawy Pragi-Południe w Warszawie z 15 kwietnia 2025 r. (sygn. akt: II C 861/24), w którym sąd zasądził od dewelopera na rzecz nabywcy lokalu kwotę 25 925,45 zł wraz z odsetkami, uznając, że część ceny została pobrana nienależnie, ponieważ do metrażu wliczono powierzchnię pod murowanymi ściankami działowymi.
Co zdaniem Sądu było nie tak z praktyką dewelopera?
W jednym z postanowień umowy deweloperskiej wskazano, że metraż liczony jest według normy PN-ISO 9836:1997 i w nawiązaniu do rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, a jednocześnie zastrzeżono, iż do powierzchni użytkowej wlicza się przestrzeń „zajętą przez elementy nadające się do demontażu (w tym ścianki działowe)”.
Umowa sprzedaży obejmowała lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 68,72 m2, w której uwzględniono „powierzchnię pod ścianami lub elementami nadającymi się do demontażu (np. ścianami działowymi)” w łącznej wysokości 2,92 m². W konsekwencji do powierzchni użytkowej lokalu deweloper niesłusznie zaliczył 2,92 m² pod ściankami działowymi.
Sąd uznał, że takie postanowienie jest sprzeczne z normą PN-ISO 9836:1997 i ww. rozporządzeniem, a jako wzorzec narzucony konsumentowi ma charakter niedozwolony (art. 385¹ k.c.).
Klauzula niedozwolona?
Pomimo że kwestionowane postanowienie umowne dotyczyło głównego świadczenia stron, jego kwalifikacja jako niedozwolonego postanowienia umownego była możliwa, gdyż zostało sformułowane niejednoznacznie. Z jednej strony odwoływało się bowiem do sposobu obliczenia powierzchni użytkowej na podstawie PN-ISO 9836:1997 i rozporządzenia, z drugiej wbrew tym aktom stanowiło, że do powierzchni użytkowej wlicza się m.in. powierzchnie zajęte przez ścianki działowe niebędące elementem konstrukcji i niezawierające szachtów instalacyjnych. Wewnętrzna sprzeczność, jak wskazał Sąd otwiera drogę do kontroli abuzywności. W ocenie Sądu omawiane postanowienie umowy kształtowało obowiązek zapłaty ceny sprzecznie z dobrymi obyczajami: pozwany przyznał sobie prawo do jednostronnego zawyżenia świadczenia poprzez bezprawne zwiększenie powierzchni użytkowej, stanowiącej podstawę ceny.
Jak Sąd odczytał normę PN-ISO 9836:1997?
W przepisach normy mowa jest o „ścianach działowych” (wliczanych do powierzchni konstrukcji) oraz „ściankach działowych” (elementach nadających się do demontażu, zaliczanych do powierzchni kondygnacji netto). Sąd podkreślił, że to nie są pojęcia tożsame i nie należy używać ich zamiennie.
Sąd uznał, że stanowisko dewelopera pomija rozróżnienie pomiędzy ścianami nośnymi wewnętrznymi i zewnętrznymi oraz ścianami działowymi. Ponadto, mylnie kwalifikuje ściany wewnętrzne w lokalu powódki (niebędące nośnymi) jako nadające się do demontażu.
Czytaj również: Norma ISO 9836 a zawyżony metraż: czy kolejne wersje zmieniały zasady gry?
„Demontaż” ≠ „wyburzenie”
Z uwagi na brak definicji legalnej „demontaż” należy rozumieć jako rozłożenie elementu na części z możliwością ponownego użycia. W praktyce usunięcie murowanej ściany działowej to wyburzenie, nie demontaż – powierzchnia pod taką ścianą nie przechodzi do powierzchni użytkowej, bo to miejsce zajęte przez konstrukcję.
Sąd przychylił się do stanowiska nabywcy, że sformułowanie z PN-ISO 9836:1997 „elementy nadające się do demontażu, takie jak ścianki działowe” dotyczy lekkich przegród (np. szklane, harmonijkowe, roletowe) umożliwiających łatwy demontaż bez uszkodzeń i reorganizację otwartej przestrzeni (typowo: biura, hale targowe), a nie murowanych ścian w mieszkaniu.
Dobrowolność stosowania Polskich Norm? Nie w tym wypadku
Sąd podkreślił, że choć co do zasady stosowanie Polskich Norm jest dobrowolne, ale gdy akt prawny wprost odsyła do normy – staje się ona wiążąca w tym zakresie. W niniejszej sprawie rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego wprost odsyłało do PN-ISO 9836:1997, a dodatkowo sam deweloper odwołał się do tej normy w umowie. Nie mógł więc powołać PN-ISO i liczyć metrażu „po swojemu”.
Szerszy kontekst orzeczniczy
Sąd wprost powołał i podzielił stanowisko Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie zaprezentowanie w prawomocnym wyroku sygn. akt: IV Ca 1735/23), który jako pierwszy rozstrzygnął, że powierzchnia pod ścianami działowymi nie wchodzi do powierzchni użytkowej liczonej według PN-ISO 9836:1997.
Najważniejsze wnioski dla nabywców lokali
- Powierzchnia pod murowanymi ścianami działowymi to powierzchnia konstrukcji, nie użytkowa.
- „Ścianki działowe” w rozumieniu PN-ISO 9836:1997 to lekkie, demontowalne przegrody, a nie murowane ściany.
- Klauzula wliczająca taką powierzchnię do powierzchni użytkowej, choć dotyczy ceny (głównego świadczenia), może podlegać kontroli abuzywności, jeżeli jest niejednoznaczna lub sprzeczna z normą, do której odsyła.
- Gdy przepisy (i sama umowa) odsyłają do normy, jej stosowanie jest wiążące – deweloper nie może dokonywać wyliczeń metrażu „po swojemu”.
- W sporach tego typu nie zawsze jest potrzebny biegły – często to kwestia interpretacji postanowień zawartych w umowach.
Czytaj również: Wspólne dochodzenie roszczeń za zawyżony metraż od dewelopera – jaką drogę wybrać?
Podsumowanie
Choć wydany w sprawie II C 861/24 wyrok na razie jest nieprawomocny, to dobrze ilustruje aktualne podejście sądów do stosowania Polskich Norm. Jeśli umowa do nich odsyła, trzeba je stosować rzetelnie, bez doliczania metrażu „ukrytego pod ściankami działowymi”.
Warto zaznaczyć, że powódka w opisywanej sprawie w ogóle nie wystąpiłaby z roszczeniem przeciwko deweloperowi, gdyby nie informacje od sąsiada. To dzięki kampanii informacyjnej jednego z mieszkańców, powódka uzyskała wiedzę o sposobie obliczania powierzchni lokalu w odniesieniu do PN-ISO 9836:1997 i zorientowała się, że jej metraż obliczono nieprawidłowo.
Ta sprawa pokazuje, że wspólna organizacja i wymiana informacji wśród mieszkańców realnie pomagają wyłapywać błędy i skutecznie dochodzić swoich praw. Jeśli podejrzewasz, że w Twojej sprawie zastosowano podobny sposób liczenia metrażu, prześlij nam umowę do analizy. Daj też znać innym – tak jak w tej sprawie zrobił to jeden z mieszkańców. Wspólne działanie ułatwia negocjacje z deweloperem, a w razie potrzeby także prowadzenie spraw sądowych.
Autorzy:
adwokat Aleksandra Biernacka
asystent prawny Oliwia Dziewulska