Metry pod ściankami działowymi – co zmieni nowelizacja ustawy deweloperskiej od 13 lutego 2026 r.?

13 lutego 2026 r. wchodzi w życie nowelizacja ustawy deweloperskiej, która w założeniu ma uporządkować sposób prezentowania ceny lokali mieszkalnych i wzmocnić ochronę konsumentów. Zmiany są bezpośrednią odpowiedzią na wieloletnie spory dotyczące tzw. „metrów pod ściankami działowymi” oraz stosowania przez deweloperów różnych kategorii powierzchni nieznanych ustawom czy normom budowlanym.

Poniżej omawiamy najważniejsze aspekty nowelizacji i jej praktyczne konsekwencje.

1. Deklarowany cel zmian – wzmocnienie ochrony konsumentów

Z przebiegu prac legislacyjnych jasno wynika, że celem nowelizacji było ukrócenie praktyk polegających na doliczaniu do ceny sprzedaży lokali metrów kwadratowych, które nie stanowią w rzeczywistości powierzchni użytkowej.

W szczególności chodziło o:

• powierzchnię pod ściankami działowymi,

• powierzchnie określane jako „brutto”, „rozliczeniowe”, „całkowite”, „sprzedażowe”,

• inne kategorie powierzchni niemające oparcia w obowiązujących przepisach lub normach.

W praktyce oznaczało to, że konsument otrzymywał informację o cenie za metr kwadratowy, która w rzeczywistości odnosiła się do powierzchni większej niż powierzchnia użytkowa lokalu. Efektem była pozorna atrakcyjność oferty albo zawyżenie całkowitej ceny sprzedaży.

Nowelizacja ma więc w założeniach charakter porządkujący i ochronny – jej celem jest zapewnienie przejrzystości oraz porównywalności ofert rynkowych.

Zainteresowanych odsyłam do przebiegu prac legislacyjnych – link.

2. Istota zmian – uporządkowanie metodologii prezentowania ceny

Sednem nowelizacji jest wprowadzenie jednoznacznej reguły prezentowania ceny lokalu.

Cena sprzedaży ma być określana jako iloczyn:
powierzchni użytkowej lokalu oraz ceny za 1 m².

Tym samym ustawodawca w sposób ustawowy wiąże sposób kalkulacji ceny z kategorią powierzchni użytkowej – a więc z pojęciem znanym i zdefiniowanym w przepisach oraz normach.

W praktyce oznacza to:

• eliminację dowolności w konstruowaniu kategorii powierzchni,

• ograniczenie możliwości stosowania „autorskich” metod obliczeń,

• zwiększenie transparentności dla konsumenta,

• ujednolicenie podstawy porównywania ofert różnych deweloperów.

To rozwiązanie, co do zasady, należy ocenić jako krok w stronę uporządkowania rynku.

3. Co z wcześniejszą praktyką deweloperów?

Kluczowe pytanie brzmi: czy nowelizacja „legalizuje” wcześniejsze praktyki deweloperów?

W mojej ocenie – nie.

Nowelizacja nie wpływa na ocenę praktyk stosowanych przed jej wejściem w życie, jeżeli miały one charakter bezprawny. Nie sanuje wcześniejszych naruszeń i nie zamyka konsumentom drogi do dochodzenia roszczeń.

Jeżeli sposób określenia ceny sprzedaży przed nowelizacją:

• był sprzeczny z przepisami,

• naruszał dobre obyczaje,

• stanowił klauzulę niedozwoloną,

to podlega ocenie według dotychczasowych zasad.

Warto pamiętać, że ocena klauzul abuzywnych nie ogranicza się wyłącznie do literalnej zgodności z przepisami, lecz obejmuje także analizę interesu konsumenta i równowagi kontraktowej stron.

W mojej ocenie stosowanie przez deweloperów dodatkowych kategorii powierzchni nieznanych ustawom, rozporządzeniom lub normom – takich jak powierzchnia brutto, rozliczeniowa czy całkowita – stanowiło praktykę bezprawną. Więcej na ten temat można przeczytać w poprzednich artykułach na naszym blogi.

Nowelizacja nie została wprowadzona w celu sanowania tych praktyk, lecz w celu ich jednoznacznego wykluczenia na poziomie ustawowym.

4. Nieprzemyślane skutki nowelizacji

Wygląda na to, że ustawodawca, koncentrując się na ochronie nabywców lokali mieszkalnych, nie przewidział wszystkich skutków nowelizacji, szczególnie w odniesieniu do domów jednorodzinnych.

Wprowadzenie przez nowelizację sztywnej reguły obliczania ceny jako iloczynu powierzchni użytkowej i ceny za 1 m² może – przy literalnej interpretacji – prowadzić do sytuacji, w której, szczególnie w przypadku domów jednorodzinnych (choć nie tylko), do ceny sprzedaży zostaną wliczone metry, które wcześniej musiały być pomijane.

Powyższe wynika z niespójności w sposobie określenia powierzchni użytkowej na potrzeby wyliczenia ceny sprzedaży zgodnie z nowelizacją w porównaniu ze sposobem jej określenia w projekcie budowlanym, zgodnie z § 20 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Zgodnie bowiem z rozporządzeniem powierzchnię użytkową należało pomniejszyć o wymienione w nim elementy (np. balkony, tarasy, loggie, antresole oraz tzw. „skosy”), co teoretycznie powinno być uwzględnione przy obliczaniu ceny sprzedaży. Może to potencjalnie skutkować wzrostem ceny sprzedaży poprzez doliczenie dodatkowego metrażu.

W mojej ocenie powyższa literalna interpretacja kolizji przepisów nie jest uprawniona. Pomimo wejścia w życie omawianej nowelizacji sposób określenia powierzchni użytkowej w projekcie budowlanym pozostaje bez zmian i nadal konieczne jest uwzględnienie wyłączeń wskazanych w § 20 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia. W ten sposób na poziomie projektu budowlanego dochodzi do określenia przedmiotu własności, tj. do doprecyzowania parametrów technicznych projektowanego lokalu. Określenie ceny sprzedaży następuje zaś na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego i powinno odnosić się do uprzednio określonego przedmiotu własności. Istotą nowelizacji było zatem, aby do tak określonego przedmiotu sprzedaży nie doliczać dodatkowych metrów, które nie znajdują oparcia w aktualnej normie, a nie modyfikować parametrów technicznych przedmiotu sprzedaży.

Innymi słowy, w mojej ocenie przepis art. 5a tzw. ustawy deweloperskiej należy interpretować w ten sposób, że powierzchnię użytkową ustala się zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie (aktualnie PN-ISO 9836:2022), przy uwzględnieniu „potrąceń” z powierzchni użytkowej zgodnie z § 20 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

Nie wyobrażam sobie, aby deweloperzy do ceny sprzedaży doliczali metry powierzchni użytkowej, które nie znajdują oparcia w projekcie budowlanym. Powyższą wykładnię opieram nie tylko na systemowej wykładni prawa, nakazującej zakładać racjonalność ustawodawcy, lecz również na obowiązku prokonsumenckiej wykładni prawa, z poszanowaniem ochrony wynikającej z rozporządzeń UE.

Taką interpretację prezentuje również Polski Związek Firm Deweloperskich w wydanej 6 lutego 2026 r. rekomendacji w sprawie ustalania pow. użytkowej na potrzeby umów deweloperskich (link).

Niezależnie od przyjętej interpretacji negatywnie oceniam działania ustawodawcy, który naraża strony umów deweloperskich na tego typu spory.

5. Wniosek – zmiana raczej pozytywna, bez „abolicji” dla przeszłości

Nowelizację co do zasady należy ocenić pozytywnie z punktu widzenia ochrony konsumentów.

Zmiany:

• eliminują wątpliwe praktyki na przyszłość,

• dookreślają sposób prezentowania ceny,

• zwiększają transparentność rynku,

• nie pozbawiają konsumentów możliwości dochodzenia roszczeń związanych z wcześniejszymi naruszeniami.

Ustawodawca nie zalegalizował przeszłych praktyk – przeciwnie, wyraźnie wskazał kierunek, w którym rynek powinien zmierzać.

Dla konsumentów oznacza to większe bezpieczeństwo.

Dla deweloperów – konieczność dostosowania modeli sprzedaży do jednoznacznych reguł ustawowych.

Jedyne co pozostawia niedosyt to ryzyko sporów interpretacyjnych. Ustawodawca powinien je wykluczać, a nie generować.

Autor: adwokat Łukasz Ciskowski