We wcześniejszych wpisach wskazywaliśmy już, że kwestia zawyżonego metrażu lokalu o powierzchnię pod ściankami działowymi nie jest problemem jednostkowym – „Zawyżony metraż lokalu to także problem wspólnoty mieszkaniowej. Dlaczego warto zorganizować działania mieszkańców wspólnie?”
Indywidualne dochodzenie roszczeń przez właścicieli lokali wpływa bowiem nie tylko na sytuację konkretnego właściciela, ale także na funkcjonowanie całej wspólnoty mieszkaniowej (m.in. w kontekście korekt udziałów w nieruchomości wspólnej oraz związanych z nimi zmian w księgach wieczystych).
Wartą rozważenia – i bardzo często przez nas rekomendowaną – alternatywą jest wspólne wystąpienie przeciwko deweloperowi z roszczeniami w sprawie o zawyżony metraż lokali. Lepsza pozycja negocjacyjna czy niższe koszty postępowania w porównaniu do indywidualnego dochodzenia roszczeń, to tylko niektóre z korzyści tego typu rozwiązania.
WSPÓLNE DOCHODZENIE ROSZCZEŃ? JAKIE MAMY MOŻLIWOŚCI?
POZEW GRUPOWY
Roszczeń od dewelopera można dochodzić wspólnie w ramach jednej sprawy sądowej, tzw. postępowania grupowego. Korzystając z tej instytucji jednym pozwem można objąć roszczenia dziesiątek, setek, a nawet tysięcy osób, których podstawa faktyczna jest taka sama. Taka sytuacja zachodzi m.in. właśnie w sprawach o zawyżony metraż lokalu w ramach danej inwestycji deweloperskiej lub wspólnoty mieszkaniowej.
Dzięki skorzystaniu z pozwu grupowego możliwe jest w szczególności znaczne obniżenie kosztów postępowania, gdyż wówczas są one niższe i dzielą się na wiele osób (przy czym minimalna liczba osób w postępowaniu grupowym to 10). W praktyce natomiast tego typu rozwiązanie rekomendowane jest przy większej grupie właścicieli. Grupa wybiera reprezentanta, który działa w postępowaniu w imieniu własnym, ale na rzecz wszystkich członków grupy. Poszczególni właściciele nie muszą być zatem czynnie zaangażowani w toczący się proces sądowy.
Niemniej jednak, trzeba mieć na uwadze, że postępowanie to jest prowadzone według formalnych reguł określonych ustawą z 17 grudnia 2009 r. o dochodzeniu roszczeń w postępowaniu grupowym. Przed wszczęciem takiego postępowania konieczne jest wykonanie szeregu sformalizowanych działań, po czym sąd bada dopuszczalność rozpoznania sprawy w ramach postępowania grupowego. Z uwagi jednak na wymóg reprezentacji w postępowaniu przez profesjonalnego pełnomocnika (adwokata lub radcę prawnego), wszelkimi formalnościami nie zajmują się poszczególni właściciele, a Kancelaria.
WSPÓŁUCZESTNICTWO FORMALNE
Kolejnym z możliwych sposobów wspólnego dochodzenia roszczeń w sprawach ścianek działowych jest współuczestnictwo w sporze. Instytucja ta pozwala na to, żeby kilka osób występowało po stronie powodowej, jeżeli przedmiotem sporu są roszczenia jednego rodzaju, oparte na jednakowej podstawie faktycznej i prawnej, a właściwość sądu jest uzasadniona dla każdego z roszczeń z osobna i dla wszystkich wspólnie (art. 72 k.p.c.).
Brak jest minimum ustawowego dotyczącego ilości osób biorących udział w procesie jako powodowie, natomiast rozwiązanie to jest zazwyczaj rekomendowane dla mniejszych grup, z uwagi na ograniczenia wynikające z wyboru właściwego do rozpoznania sprawy sądu. Jednocześnie, również w tym przypadku koszty postępowania są co do zasady mniejsze niż gdyby każdy z właścicieli dochodził swojego roszczenia od dewelopera indywidualnie. Czas rozpoznania sprawy w zasadzie nie różni się od postępowania w sprawie indywidualnej, gdyż sąd nie bada najpierw dopuszczalności całego trybu, a ocenia tylko czy zostały spełnione warunki współuczestnictwa formalnego.
POŁĄCZENIE SPRAW INDYWIDUALNYCH DO WSPÓLNEGO ROZPOZNANIA
Z tego sposobu wspólnego dochodzenia roszczeń można skorzystać wtedy, kiedy poszczególne osoby wytaczają swoje indywidualne powództwa – co do zasady jednocześnie lub w niewielkich odstępach czasu. W sprawach, które mają zostać połączone, należy wówczas zawrzeć wnioski o ich połączenie do wspólnego rozpoznania (w trybie art. 219 k.p.c.). Niemniej jednak, należy mieć na uwadze, że to, czy sprawy zostaną połączone, zależy od decyzji sędziego (lub kilku sędziów, do referatów których poszczególne sprawy zostaną skierowane). Istnieje również możliwość połączenia do wspólnego rozpoznania spraw, w których występuje współuczestnictwo formalne (opisane w punkcie powyżej), co sprawia, iż wówczas również koszty postępowania mogą zostać rozłożone na więcej osób, natomiast sprawa, co do zasady toczy się w podobnym tempie jak sprawa indywidualna.
PODSUMOWANIE: KTÓRY SPOSÓB DOCHODZENIA ROSZCZEŃ OD DEWELOPERA WYBRAĆ?
To, jaki sposób dochodzenia roszczeń od dewelopera najlepiej wybrać, zależy w szczególności od tego, ile osób z danej inwestycji lub wspólnoty mieszkaniowej jest zainteresowanych odzyskaniem pieniędzy nienależnie zapłaconych deweloperowi. Wówczas można dobrać odpowiedni tryb postępowania, najbardziej dopasowany do potrzeb danej grupy właścicieli lokali – zazwyczaj przy większych grupach pozew grupowy, natomiast przy mniejszych: współuczestnictwo formalne lub połączenie spraw do wspólnego rozpoznania.
Przy czym należy pamiętać, że deweloper praktycznie zawsze korzysta z tego samego wzoru umowy przy sprzedaży lokali z danej inwestycji deweloperskiej. Jeśli zatem Twój sąsiad już wie (lub podejrzewa), że w jego umowie powierzchnia pod ściankami działowymi została bezpodstawnie doliczona do powierzchni użytkowej, to prawie pewne jest, że i Ciebie (oraz pozostałych Twoich sąsiadów) dotyczy taka sama sytuacja.
Jeśli masz wątpliwości, czy masz podstawę do dochodzenia swojego roszczenia o zapłatę – nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych – nienależnie zapłaconych deweloperowi, skontaktuj się z nami. Bezpłatnie przeanalizujemy Twoją umowę, pomożemy zorganizować działania mieszkańców i przeprowadzić cały proces od A do Z.
Skontaktuj się z nami pod adresem: scianki@ccka.pl