Zawyżanie powierzchni użytkowej mieszkań przez doliczanie metrów pod ściankami działowymi to już nie tylko problem techniczny, o którym dyskutują architekci czy rzeczoznawcy. To realny spór prawny, który trafia do sądów i urzędów państwowych — i w którym konsumenci coraz częściej wygrywają.
Dwie ścieżki — jeden kierunek
Zarówno sądy powszechne, jak i Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) analizują ten problem — choć z różnych perspektyw:
– Sąd ocenia, czy kupujący zapłacił za coś, czego realnie nie otrzymał.
– UOKiK bada, czy deweloper prawidłowo informował o metrażu i cenie lokalu.
Oba organy — choć działają na podstawie różnych przepisów — zmierzają w tym samym kierunku: potwierdzają, że zawyżanie metrażu jest nieuczciwą praktyką rynkową.
Przełomowy wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie
W jednej z głośnych już spraw (sygn. IV Ca 1735/23), Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie uznał, że powierzchnia pod ścianami działowymi nie powinna być doliczana do metrażu użytkowego lokalu. W szczególności, jeśli są to ściany murowane, których nie można zdemontować bez robót budowlanych.
Sąd podkreślił, że:
– nie można wliczać do powierzchni użytkowej przestrzeni zabudowanej trwałymi przegrodami,
– argument o „możliwości demontażu” jest bezzasadny, jeśli dotyczy typowych ścian z cegły lub bloczków,
– konsument ma prawo dochodzić zwrotu nadpłaty, jeśli zapłacił za metry, których nie może używać.
W sprawie zasądzono ponad 21 tys. zł wraz z kosztami procesu na rzecz konsumentów.
UOKiK: sześć decyzji, 1,6 mln zł kar
Równolegle, Prezes UOKiK wydał w lipcu 2025 r. sześć decyzji wobec deweloperów z Warszawy, Wrocławia i Lublina. Główny zarzut: wprowadzenie konsumentów w błąd co do rzeczywistej powierzchni lokalu i brak przejrzystości w informowaniu o ściankach działowych.
UOKiK zwrócił uwagę, że:
– deweloperzy nie wskazywali wprost, ile metrów zajmują ścianki,
– nie informowali jasno, czy są one wliczane do metrażu, ani jak wpływają na cenę,
– w konsekwencji konsument nie był w stanie świadomie ocenić, za co dokładnie płaci.
Nałożono łącznie ponad 1,6 mln zł kar. Decyzje nie są prawomocne, ale pokazują jasny kierunek interpretacyjny organów ochrony konsumenta.
To nie wyjątki — to nowa praktyka
W sądach w całej Polsce toczą się już setki podobnych spraw. Coraz więcej konsumentów korzysta z prawa do dochodzenia zwrotu pieniędzy od dewelopera — i coraz częściej uzyskuje pozytywne wyroki. Deweloperzy są dziś zobowiązani do jasnego, rzetelnego informowania klientów. Jeśli tego nie robią — muszą się liczyć z konsekwencjami.
Co to oznacza dla Ciebie?
Jeśli podejrzewasz, że powierzchnia Twojego mieszkania została zawyżona — nie jesteś wyjątkiem. Sprawa, która jeszcze kilka lat temu wydawała się sporna lub niepewna, dziś zyskuje coraz silniejsze podstawy w decyzjach sądów i UOKiK.
Co możesz zrobić?
Nasza Kancelaria prowadzi sprawy przeciwko deweloperom w całej Polsce. Pomagamy klientom nie tylko odzyskać nadpłatę za zawyżony metraż, ale także zabezpieczyć roszczenie i zminimalizować ryzyko procesowe.
✅ Zgłoś swoją sprawę do bezpłatnej analizy — sprawdzimy, czy Twoja sytuacja wpisuje się w aktualną linię orzeczniczą i jakie są Twoje szanse na odzyskanie pieniędzy.