Kupujesz mieszkanie 60 m², a masz 56? Tak, to możliwe. W naszej praktyce spotykamy przypadki, gdzie różnica wynosi nawet 4 m². Deweloperzy doliczają do metrażu powierzchnię pod ściankami działowymi, choć zgodnie z prawem nie powinni tego robić. Ty za to płacisz — i to niemało.
Co to są ścianki działowe i dlaczego są problemem?
Ścianki działowe to wewnętrzne przegrody, np. między kuchnią a pokojem. Nie są konstrukcją nośną — dzielą przestrzeń, ale nie zwiększają jej funkcjonalności. Mimo to część deweloperów wlicza metry pod tymi ścianami do tzw. powierzchni użytkowej. Efekt? Płacisz za coś, z czego nie możesz korzystać — bo ta przestrzeń jest zabudowana.
„Do demontażu”? Tylko na papierze
W dokumentach często pojawia się sformułowanie „ścianki działowe możliwe do demontażu”. Brzmi technicznie, ale to marketingowa zasłona dymna. W praktyce to najczęściej ściany murowane, których nie da się zdemontować bez robót budowlanych. Takie „demontaże” wymagają zgód, projektów i zmian w dokumentacji technicznej. Często biegną w nich instalacje — więc usunięcie ich jest niemożliwe lub nielegalne.
Problem nie kończy się na zakupie
Zawyżony metraż to nie tylko problem przy zakupie. Może wrócić do Ciebie przy sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym. Coraz więcej kupujących dokładnie sprawdza powierzchnię – porównuje rzeczywisty pomiar z wpisem w księdze wieczystej. Jeśli w Twoich dokumentach widnieją metry, które nie mają pokrycia w rzeczywistości, może się okazać, że: musisz obniżyć cenę, zostaniesz poproszony o korektę dokumentów, albo usłyszysz: „nie kupuję, bo coś tu się nie zgadza”.
Co mówią przepisy?
Deweloperzy powołują się na interpretacje normy PN-ISO 9836, ale… takie interpretacje nie istnieją. Norma jest jasna: powierzchnia pod ścianami — także działowymi — nie wchodzi do powierzchni użytkowej. Takie doliczenia są niezgodne z przepisami i linią orzeczniczą sądów. Nawet jeśli klient został poinformowany, że metry są doliczone — nie ma to znaczenia. To może być klauzula abuzywna.
Ile możesz odzyskać?
W praktyce spotykamy zawyżenia metrażu rzędu 2–6 m². Jeśli kupiłeś mieszkanie w Warszawie, gdzie średnia cena m² to ok. 15 000 zł, to możesz zapłacić: od 30 000 zł do 90 000 zł za metry, których nie masz. To realne pieniądze — za które mógłbyś wykończyć kuchnię, łazienkę albo spłacić część kredytu.
Czy Ciebie to dotyczy? Sprawdź 4 sygnały ostrzegawcze
Jeśli w Twojej dokumentacji deweloperskiej pojawia się choć jeden z poniższych sygnałów, warto oddać umowę do analizy:
- Wprost podano, że deweloper dolicza powierzchnię pod ściankami do powierzchni użytkowej.
- Różnice na metrażach między różnymi dokumentami: rzutem, prospektem, a umową.
- Specyficzne oznaczenia na rzucie — np. ścianki przerywaną linią albo adnotacje o „możliwości demontażu”.
- Nieprecyzyjne powołania na normę lub całkowity ich brak.
Wyjaśniamy to również na nagraniu znajdującym się na tej samej stronie.
Co możesz zrobić?
Możesz skorzystać z bezpłatnej analizy. Wystarczy, że prześlesz nam swoją umowę i rzut lokalu. Sprawdzimy, czy deweloper zawyżył metraż i oszacujemy, czy masz podstawy do roszczenia.
✅ Zgłoś swoje mieszkanie do analizy – sprawdź, czy możesz odzyskać nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych